參加好房網的海外置產講座後,10大我實在無法理解的「主觀缺點」,教授未免太多偏見了吧!


個人淺見:

  昨天參加了由好房網所舉辦【投資海外房產:停看聽】講座,主要的內容就是在告知與會者投資海外是「不好的」,請大家盡量不要前往海外置產,而這次的講座請來了兩位專家,一位是屏東大學不動產經營學系的教授:賴碧瑩,另一位則是國際超級房仲的朋友:宅男阿北(顏博志)。



  賴碧瑩教授在對於海外房地產的研究有非常長的一段時間,在國內學術界算是大咖的人物,不過也許是因為好房網一直以來的方針(你們都知道,好房網背後的老闆是誰),所以這個講座會比較偏重「缺點」為出發,所以昌鵬今天就針對賴碧瑩教授所提出的海外置產的「十個奇怪缺點」來分析:






一、 海外置產等於詐騙

  這是我非常不能接受的出發點,因為這就是一竿子打翻一船人,為了驗證是不是昌鵬自己搞錯了,最後Q&A我還再次詢問了一次,而賴碧瑩教授一樣表示,如果像她那樣熟悉海外的人都不去買了,你們為什麼要去給人騙?如果錢那麼多那麼想要給人騙的話,請捐給屏東大學。

  此外,賴碧瑩教授還有提到現在的海外投資說明會,動輒上百人的現場,看起來很像過去詐騙集團的說明會;對此,我認為賴碧瑩身為教授不應該毫無證據地,空口無據就公然抹黑許多良心的海外業者,這非常非常地不恰當與失禮,賴碧瑩教授與好房網應該為此向我們業者致歉。














二、 許多海外業者不會告知你風險

這真的是事實,因為為了銷售成交,某些不良的業務員會隱瞞客戶各項風險,比方說
稅務、法規、政治和嫌惡設施等,還有更誇張的是,某些跑單的業者連有什麼風險自己都不知道。

  但賴碧瑩教授並沒有跟你說,這樣的業務員比例有多少,講得好像只要是銷售海外的房仲人員都是用隱瞞、詐騙的去成交,這實在太過於主觀了








  



三、 只能購買先進與成熟國家

  賴碧瑩指出,中國大陸與許多壽險業者都把資金投資在英國、美國等先進國家的商辦,因為這些地方擁有透明的法規、稅制、穩定的收益….等等;但賴碧瑩教授沒有提到的是,大財團跟散戶所選擇的投資標的本來就不相同,而且大財團因為資金較大,所以選擇的本來就是以極安全的標的為主,投報率只要能符合政府規範即可。

  問題是賴碧瑩教授沒有告訴你,如果一般散戶拿個幾百幾千萬到海外,就為了賺那2-4%的租金、卻不沒增值的標的,那樣根本不是小金額投資的運用方式,金額越小追求的利潤本來就越高(詳情請見富爸爸窮爸爸)









四、 租金投報率都是假的

  賴碧瑩教授有提到,業者只告訴你投報率幾%、年增值幾%,卻沒有告訴你「稅後」的「淨投報率」是多少。對此,我認為賴碧瑩教授應該很少跟業者往來,因為我們都會將相關的稅務成本算得清清楚楚給投資者,這方面的把關,我們老早就在做了

  此外,賴碧瑩不斷地告訴大家,在馬來西亞賣房子要被課「三成」的稅,這真的讓我非常傻眼,因為馬來西亞是針對「獲利」後的金額去課稅,五年內出售才要課「三成的利潤」,而非三成的總價;五年後出售,是只課「5%的利潤」,而且馬來西亞的時間點起算是以簽約開始喔,等預售屋交屋也已經過了三年了,要達到五年後的利潤5%課稅是很容易的。

  很遺憾,一個海外不動產專家竟然會告知民眾這樣嚴重錯誤、偏頗的訊息









五、 外國人到海外都只能買類似國宅的爛產品

  賴碧瑩教授指出,很多公寓(Condo)在國外是屬於本地人不會住、也看不起的產品,只有外國人會去買去租,如果外國人買在那邊的話會被本地人嘲笑,可是我們這些外國投資者卻還買得很高興。

  實際上,這在某些國家或者特殊城市是有這種問題的,不能拿小部分的特例拿恐嚇民眾所有國家都是這樣,如果真的如此,那我們現在在幫忙代租代管的很多社區都是本地人居住的,難道這些本地人都是笨蛋嗎?賴碧瑩教授她一定沒有看過我們在曼谷跟吉隆坡的建案吧










六、 即便有獲利,也都會被「匯率」吃掉

基本上,這個已經是被攻擊到爛掉的老梗了,但我還是簡單說一下吧。批評者
最喜歡拿之前投資日本、馬來西亞,現在匯率卻急貶來做文章,不過有做功課的都知道匯率是不斷底在波動的,早期進場的人可以再等待一些時間,等到相對匯率回升之後再售出,就不會受到太大影響了

  不過賴碧瑩教授她沒有告訴你的是,現在馬幣跟日幣剛從匯率的最低點回溫中,如果你怕之前的匯率還不是最底的話,現在馬幣跟日幣正在觸底反彈中,現在就是你進場馬來西亞跟日本的最好時機,依照批評者的邏輯來說,就算現在你買房子沒有漲價,光匯率你就可以賺2-3成了









七、 買海外房地產就等於買「珠寶」

這一點是我最聽不懂的部分了,因為賴碧瑩教授不斷把海外房地產當成自住或者
奢侈品,而非投資金融商品來看待,這讓我非常不解,為何賴碧瑩教授要不斷地把海外置產誤導到這種地步?賴碧瑩教授不斷地告訴台下與會者,如果你有自己需要,例如自住、遊學、移民的話你再去海外買,或者就當作買個「珠寶」給小孩讓小孩開心一下…..

  天啊,這不應該是由一個海外房地產的教授會說出的言論吧!我們那些已經獲利出場的客戶,難道賺到的獲利你都當作沒看到嗎?










八、 1997年亞洲金融風暴,東協各國的貶值狀況

這個就真的太偏頗了1997年的亞洲金融風暴都是多久之前的事情了,賴碧瑩教授
指出當年各國貨幣瘋狂的貶值,所以東南亞的貶值幅度這麼大,您千萬不要去買。

  但是賴碧瑩教授沒有告訴你的是,2008年的世界金融海嘯再度襲來時,東南亞各國其實並沒有如1997那樣匯率大崩盤,代表著是東南亞各國的金融體制已經非常健全、經濟環境也逐漸穩定。既然都舉了1997年,卻不提到第二次2008年的金融海嘯,這實在是…..









九、 除了台灣房地產,其他全世界都不能買

我想,如果用一句話來作賴碧瑩教授的總結,那一定就是這一句話了,如果賴碧瑩教
授的論點成立的話,那應該全世界的投資者都要來台灣買房子,或者全世界的投資者都不應該到海外投資房地產。

  但是賴碧瑩教授沒有告訴你的是,以亞洲來看,香港、新加坡、大陸,甚至韓國跟日本在海外不動產的投資金額上面屢創新高,如果帶台灣的民眾到海外投資是詐騙的話,那難道整個亞洲的海外業者都是詐騙集團嗎?為什麼這麼多國家都把海外房地產當作一種金融產品在投資,賴碧瑩教授卻把海外房地產當作珠寶?












十、 太過於放大優點等於炒房、那太過於放大缺點又是什麼?

依照昌鵬的經驗,所謂的炒作房地產就是太過於放大某區域的房地產優點,讓客戶以
為會有非常高的獲利而進場購買,這個就是一般民眾與昌鵬所認為的炒房;而炒房是錯誤的,所以過於放大優點當然也是錯誤的任何一項投資都會伴隨著風險,即便是定存都有可能銀行倒掉,我們專家要做的應該是正確地分析利益與風險給投資者。

  但是身為台灣最大的房地產新聞平台「好房網」帶給我們的是什麼,不是公正客觀地分析當中的利益與風險給民眾,而是過於放大海外置產的「缺點」,既然過於放大房地產優點等於炒房,那麼好房網不斷地「過於放大海外置產的缺點」又算什麼呢?



  不要忘記幾個月前的新聞,很多人因為當年誤信「張金鶚教授」認為房價會下跌的言論,因此錯過了最好進場購屋的時機點,錯過了晉升有殼一族、甚至財富倍增的機會,然而張金鶚教授需要負什麼賠償責任嗎?同樣地,若您因為賴碧瑩教授的言論而錯過進場海外的時機點,錯過最好進去馬來西亞與日本的匯率最低點,未來賴碧瑩教授也不會對你說一聲抱歉的。


註:賴碧瑩教授指出,現在國外投資房地產的教課書,已經不把「地段、地段、地段」列為投資黃金法則了,取而代之的新觀念是「時機、時機、時機」,而我們一生又能夠幾次的機會,參與到國家經濟起飛、房地產增值獲利的時機呢?



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