【馬來西亞最南端的伊斯甘達】即將浮上水面的5大投資風險,讓你了解為什麼新加坡人說千萬不要對這裡太「理想化」





個人淺見:

  如果有在關注國際超級房仲系列文章的朋友,應該會注意到一個事情,就是台灣市面上很多海外業者在銷售的國家,基本上我都會發表一些評論和見解,唯獨一個地方我一直不願意去提也不願意去介紹的區域,就是馬來西亞最南端的「伊斯甘達」



  我之前在21世紀不動產亞洲總部的時候,接過太多業者要找我們合作伊斯甘達,但全部被我回絕了,然而目前伊斯甘達這個區域因為太多台灣房仲業者在賣(僅次於金邊),所以伊斯甘達的部分我就不多做個人看法了(免得引來同行攻擊),以下就針對影片有提到的部分,提出我對於這個區域的五點「不樂觀」看法:






一、      供給量過剩




  新加坡電視台的這則新聞報導表示,目前伊斯甘達會再供應出33萬個單位的住宅,可能很多人不知道33萬個單位是多麼可怕的數字,目前伊斯甘達的人口據報導為150萬人,等於接下來會額外供給20%的住屋需求給當地的居民。

  如果有多接觸一些新聞的都知道,目前中國大陸的知名開發商「碧桂園」之前在伊斯甘達最為積極,光碧桂園據悉就供應了約3萬個住宅單位,但是因為現在銷售不佳導致碧桂園在中國大陸打出新的銷售模式:「買一戶北京的房子,我們就送你一戶馬來西亞的房子。」這個贈送的馬來西亞房子,就是在伊斯甘達。





二、      人口太少、所得過低






  這個是目前伊斯甘達最核心的問題,呈上所述本區域只有150萬的人口(吉隆坡約800萬人、曼谷約1400萬人、金邊約230萬人、胡志明市約1200萬人),而且目前這邊的居民普遍還是以藍領階級為主,不像是吉隆坡都是高階白領居多(馬來西亞的天龍國)。「需求不足」是房地產裡面最可怕的問題,因為供給出來市面上最終沒有一般自住客的「剛性需求」來支撐的話,飆高的空屋率連帶地就是馬上影響租金與未來出售價格(看看過去幾年的青埔和淡水新市鎮)。

  其實投資一個區域的房地產,第一個就是要看「人口數量」,第二個就是看「薪資所得」,我們都是介紹人口夠多而且所得夠高的城市才安全(寧可買貴不要買錯),剛好這個區域的供給量又小於人口的成長數,那就可以安心進場購買了。而目前就我們所有看到的數據來看,伊斯甘達在人口、所得、供給這三方面,都與國際超級房仲的評估標準背道而馳





三、      新加坡人其實不太會來買




  這是台灣業者最喜歡主打的口號:「一橋之隔、房價只有三分之一,是你你要住哪裡?」事實上真的如此嗎?

  雖然新加坡房價極高,但是新加坡是有供應一些屬於低總價給一般百姓居住的房子,再加上新加坡人一直以來是有點看不起馬來西亞的(有點類似過去台灣人看不起大陸一樣),新加坡人要去也是去吉隆坡的金三角區域內投資置產,或者是有特殊旅遊價值的馬六甲與檳城,伊斯甘達這邊的投資吸引力其實慢慢下降中,更別說自己去住了

  此外,即便一橋之隔就可以從伊斯甘達到新加坡,但是過橋與兩國的關口是非常堵車的,真的住在伊斯甘達過去新加坡上班,在交通時間上也不會有太多的優勢。





四、      基礎建設與就業機會不足


  目前台灣業者針對伊斯甘達介紹時,最有名的幾個設施不外乎就是「樂高」等等的樂園以及影城(拍攝馬可波羅)等等外,就是伊斯甘達的B區美迪尼(免稅經濟特區)了,不過這些設施大多對於房地產的加分效應其實不夠強,甚至美迪尼的特區也遠遠比不上吉隆坡的敦拉薩金融中心(TRX),因此馬來西亞政府一定也是先等敦拉薩金融中心發展完備,下一個重點才有可能輪到美迪尼這邊,更別提敦拉薩的拉薩是現任總理納吉的父親名字

  除此之外,伊斯甘達的基礎建設不完備、就業機會不足等等都是導致這邊人口無法再往上提升的諸多原因,也因此報導裡面不斷地強調:投資者對於伊斯甘達這邊的房地產前景「過於理想化」。








五、      等待期間太久




  但你要我說長期來看,伊斯甘達甚至美迪尼區會不會發展起來、會不會房價上漲,答案絕對是肯定的,因為世界房價趨勢和國際熱錢氾濫等因素,只是伊斯甘達的房價上升絕對是需要時間等待的,只是可能你要等到伊斯甘達的房價觸底盤整之後在往上回溫到擁有足夠的利潤時,也許需要10~15年以上的等待期,因為這邊有太多的住宅供給量,需要等待人口與所得的成長去消化掉才有獲利機會,而這些是非常需要時間的

  如果您真的有這個心理準備可以把資金停泊在伊斯甘達近15年的話,那麼您可以到伊斯甘達拚拚看,不過如果這麼長期的等待期您都可以接受的話,那麼您其實把資金投資在任何國際大都市都絕對沒問題了(甚至是台灣/台北)










結論:



  目前伊斯甘達的人口數量不足、薪資低迷、供給量過剩,整體來說短中期來看是相當悲觀的,若能夠接受「很長期」的等待的話,伊斯甘達也只會是「選項之一」而絕對不是首選答案。建議民眾投資海外不動產前還是要做足功課,千萬不要只聽信單一業者的銷售說詞就做出決定,稍微多比較一下總是絕對不吃虧的。

  以上就是我針對目前「數據」顯示所提出的分析,因為我個人認為投資房地產沒有什麼比「數據」分析更重要,如同我最常跟客戶與業務員說的一句話:「感性的說詞可以讓你下決定,但是理性的數據分析才能讓你賺到錢。」






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